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    2020.09.02

    萬物談 | 變量之資本“新寵”(中)

    發布者 : 萬科物業說
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    資本破局,物業崛起。

    今年上半年,雖受疫情沖擊及外圍因素影響,物管企業無論是股價還是IPO企業數量都走出了一條高峰曲線,并且這一趨勢并沒有減緩的跡象。

    當一些物管企業還在苦惱如何突破增長天花板時,行業內已有多家企業開始與資本發生關系,通過發行證券、引入戰略投資等方式進行多元化融資,借助資本力量站上行業的高地。

    資本的介入和碰撞,注定將給這個萬億級的市場帶來天翻地覆的變化,在這個機遇與挑戰并存的時代,物管行業正在迎來新一輪來自資本的變革。

    資本加速度

    資本為何偏愛物業?

    在房地產調控政策的不斷深化下,房地產企業拿地成本與難度不斷增加的背景下,存量市場的運營為資本所關注。在此情形下,輕資產模式、穩定的現金流、非周期性的特點,將物管企業推到舞臺中央。

    “彩生活的上市,讓資本市場認識到這個過往一直被忽視的領域;中國房地產黃金白銀時代貢獻大量新增物業在未來的幾年都會持續轉化為物管企業的服務面積;過往幾年已經上市物管企業在業績完成、市值表現等方面得到驗證;前幾年上市的新三板企業已經做好上市準備、已經上市的開發企業下屬物業財務相對規范。”中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙告訴萬物君,以上種種利好持續推動房企積極拆分旗下物管公司上市。

    資本市場的“寵幸”,使得很多物業公司的估值甚至跑贏了母公司。

    疫情期間,物管企業的逆勢突圍,再次印證了物業股抗周期和避險的屬性,給資本市場注入強心劑。

    向資本靠攏必然帶來行業格局的重塑。據了解,物管企業募集有10%-20%用于智能化建設;科技化的變化,讓企業有機會分享智慧社區的紅利;另外,更多的資金注入,也將使物業行業人才機制發生轉變,互聯網的高管、投行精英紛紛加入,行業人才結構向高端化、多元化、復合型方向邁進,而這是物業公司轉型升級的關鍵……

    可以預見,資本的賦能,在未來十年,將助力物管行業穿越經濟周期持續保持增長,在資本市場中強勢崛起,實現跨越發展。

    規模競賽

    資本不休,并購不止。資本的注入,讓物管企業擁有更充足的現金流,增強了項目獲取能力。

    用于尋求選擇性戰略投資及收購機會,是物管企業募集資金提及的主要用途。

    據中指研究院統計,彩生活、雅生活服務、保利物業等募集資金用于戰略性收并購的比例均超過50%。

    有統計顯示,2020年上半年,物管企業共發生22起行業并購,涉及金額達10億元。

    除了“大魚吃小魚”外,也出現了多筆同等規模的并購,例如招商物業借殼中航善達,這個趨勢說明,行業整合在加劇,物管公司都爭先在管理規模上發力。

    “未上市的物業公司為了具備上市的條件,收購是最快的方式,上市的物業公司為了保市值,也要不斷的擴張管理面積,收購也是最快的方式。”中民物業投資有限公司總裁徐志剛對萬物君說,無論擴大規模還是提升營收,估值較高的物管企業均有動力進入第三方市場,降低關聯交易比例;同時,并購也是對現有地理區域和管理業態的一種補充,可以說,并購有效提高了物業管理的廣度和深度。

    嘉和家業的一項研究顯示,物管企業營業收入與在管面積有著高度的相關性,根據22家H股上市物管企業2017-2019年管理規模與營業收入的數據顯示,兩指標之間的相關性系數高達99.5%,即管理規模越大,企業能創造的收入也越高,這也能夠詮釋為什么上市物管企業將大量的資金用于市場外拓。

    未來要做強做大,提升規模是當務之急。通過收購兼并,物管企業可以迅速擴張規模,提升市場占有率和企業知名度。

    “從流量的角度看,規模還是非常重要的一環,先占領流量入口。”在楊熙看來,“跑馬圈地”提高企業市場占有率是水到渠成之事。

    于是乎,平臺加盟、數據共享、股權合作、小股操盤、甚至從業主委員會招投標過程滲入等“軟滲透”方式成了規模型物管企業市場拓展的主要方向。

    “物管企業規模化其實也來自于自身的商業模式,區域項目密度增加有望提升人員的工作效率。如果物管企業在某地有集中的項目,那么就可以實現人員的‘共享’,提高人均效能,提高供應鏈議價權。”在徐志剛看來,收并購后是否具備較強的整合能力,決定企業未來的發展,否則同質化的競爭后很有可能就是價格戰。

    現階段,收并購或將成為行業跨越發展和轉型升級的最佳革新方式。優質的物管企業對行業兼并收購,將減少行業的無序競爭,提升行業整理生態環境,優化行業資源配置。

    回顧發達國家物業行業發展規律,可以發現,物管公司未來將朝向專業化、規模化、高效化發展,而這背后,依舊少不了兼并的“血風腥雨”。

    并購的意義是為未來多元業務的提升留足發揮空間,不過,這條路將越來越難,越來越貴,一些盲目負債擴張的物業公司已經遭到資本市場的用腳投票。

    此外,做大后的物管企業面臨著管理模式的突破和管理手段的升級,隨著規模的擴大,管理不再是簡單的復制粘貼,區域管理水平、市場需求、配套支撐等的差異化越來越復雜,都是擺在面前的難題。

    并購不難,賺錢不易。在規模上做完文章之后,如何找到物業基礎服務收入之外的長期盈利模式才是王道。

    “后浪”增值服務

    未來巨大的想象空間,是增值服務對資本最大的誘惑。

    資本市場對物管企業的投資邏輯主要為規模龐大、盈利能力強、成長性好三個關鍵因素,除了持續擴大管理規模,尋求多元化的收入結構,找到第二增長點,成為行業共識,而增值服務成了不二之選。

    大多數物管企業正在迎來的一個大趨勢是,基礎性服務收入占比在下降,而增值服務則呈上升的趨勢。

    增值服務得以成為物管企業核心業務,除了社區天然的流量入口以及物業與業主關系緊密之外,高毛利率則是其受到青睞的另一重要原因。

    相關數據顯示,典型物管企業的增值服務的毛利率在30%~50%之間,高于基礎物管服務平均20%~30%的毛利率。

    2019年彩生活社區增值服務毛利率達92.60%,是整體毛利率(35.30%)的2.62倍;新城悅服務、碧桂園服務、保利物業社區增值服務毛利率分別為64.30%、66.20%、40.70%,是整體毛利的2.12倍、2.09倍和2倍。

    為業主提供增值服務

    中信建投證券研究預測,2020~2025年,増值服務的總收入規模將從1286億元增長至1867億元,年均復合增速為7.8%。增值服務干億級的市場規模為物管企業提供了廣闊的收入和利潤空間,這也是資本市場看好物管企業的一大原因。

    就資本角度而言,建立在充裕管理面積基礎上的增值業務布局有利于提高公司的估值水平,增值服務無疑是物業的打開收入天花板的方向。

    業主增值服務基本圍繞業主生活需求和社區資源利用進行拓展,目前來看有兩大方面,一是公共空間的經營收益,比如廣告、場地租賃等,一是作為平臺收取渠道服務費,如房屋租賃,拎包入住、到家服務等。

    圍繞社區資源開展的業務模式清晰,社區空間運營也成為大部分物管企業業主增值服務的主要來源,但目前來看,這條路似乎已經走不下去。

    不久前通過的《民法典》,明確規定“利用小區業主共有場所產生的收入屬于業主共有”,從法律上徹底明確了公共空間收益的歸屬問題。

    曾經社區O2O的風口,似乎讓大家看到了增值服務的曙光,但經過幾年的探索,也并沒有培育起客戶的消費習慣。

    “社區O2O做不起來是有很多原因的,我認為有一個原因是,物管企業對自己的優劣勢認識不夠清晰,物業的優勢不在線上而是線下,不在商品而在服務。”曾經做過社區金融的徐志剛深有體會。

    “物管企業做增值服務的優勢在于,離客戶近且有一定的管理條件,好物業有信任感。”但在楊熙看來,物管企業的劣勢也是顯而易見的,“隔行隔山、不專業,單一物業或小區沒有規模優勢”。

    “現在一個大型物管企業的APP可以做到幾十萬上百萬的客戶,但這個規模跟一個中小型電商相比也是無效的。”徐志剛也持相同的觀點。單一物管企業覆蓋項目的客群,不足支撐起平臺生態,難以與大型電商平臺匹敵,是物管企業增值服務道路上的“絆腳石”。

    也就是說,雖然前路并不明朗,但繼續探索一站式服務、平臺化思維,打磨渠道和供應鏈能力、資產管理能力,仍是大部分物管企業探索增值服務的重點方向和突破口。

    從原有單一的收取物業費到現在的多元社區增值,物管企業收入結構變化的同時,也在不斷向外探索新的賽道,向資本市場講“新的故事”。

    被資本看中,說明了物業行業的價值所在、物管企業的發展潛力。想要在激烈的是市場競爭中脫穎而出,自然需要更多的資金支持,擴大市場規模,倒逼自身全方位的提升,升級產品、升級服務、給股東更大的利益回報,給客戶更好的服務體驗。

    資本的熱潮無法阻擋,物管企業要做的是,一邊擴大規模,一邊尋找第二曲線,但這不意味著放棄主營業務這個“護城河”,也不意味著放棄“做好服務”的初心。

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