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    2020.09.09

    萬物談丨變量之政策大視野(下)

    發布者 : 萬科物業說
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    1981年,全國首家物業企業在深圳誕生。而今,物業行業正步入不惑之年。

    中國物業企業的誕生順應了改革開放的歷史潮流,是早期改革開放催生的產物。隨后,在住房市場化和住房管理社會改革的背景下,中國物業行業在全國推廣并迅猛發展。資料顯示,預計2018年-2030年住宅物業管理面積的增長空間約150億平方米,市場年復合增長率為4.77%。2030年我國城鎮化率將達70%,估算2030年行業總量空間達318億平,對應收入規模將達2萬億元。

    正如住房和城鄉建設部法規司副司長陳偉所說:“法制是最好的營商環境”,政策法規是物業行業行穩致遠的重要保障。

    歷年來政策法規對物業行業發展產生了哪些影響?在當前政策視野下物業行業將面臨哪些機遇?

    漫漫摸索路

    回顧物業管理行業近40年的發展歷程,其“立法”之路是一個“定紛止爭”的摸索過程,大致可分為三個階段:行業發展初期(1981-2006)、行業規范期(2007-2013)、多元發展期(2014-至今)。


    在行業發展初期,物業服務行業里程碑式的一頁當屬2003年通過的《物業管理條例》。《物業管理條例》正式提出國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業,鼓勵物業企業采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。《物業管理條例》標志著物業服務行業在我國內地進入法制化管理的新階段,業主和物業服務企業的合法權益得到了的政府綱領性文件的支持與維護。物業公司在服務、收費和業主關系等方面開始逐步走上規范化道路。

    2007年頒布實施的《物權法》強化了業主對自身財產的管理權利,明確了業主享有建筑物區分所有權基礎上的“物業管理權”身份,這也標志著物業企業在物權基礎上的行為進入行業規范期。接著,2008年《勞動合同法》生效,我國逐步走上勞動關系法律化道路,也為典型勞動力密集型行業——物業行業勞動關系提供了法律規范。

    2014年是物業行業市場化的關鍵年。這一年12月國家發展改革委印發通知,要求地方放開非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務等7項商品和服務價格,鼓勵市場通過競爭提供質優價廉的多樣化服務,拉動消費,促進相關行業健康發展。至此,物業公司在服務、收費和業主關系等方面開始逐步走上市場價格機制的道路。

    今年5月28日,被譽為“社會生活百科全書”的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“《民法典》”)出臺,這是繼2003年《物業管理條例》以國家行政法規形式初創了物業管理制度、2007年《物權法》奠定了財產權制度的國家大法之后,《民法典》首次以國家法典的形式對物業行業的制度予以確立。

    同時,這也是我國首次以立法的形式為“物業服務合同”正名。

    “《民法典》雖未直接提及‘物業服務價格’,但其創建的《物業服務合同》專章的相關規定,實質是將物業服務企業和業主當做圍繞合同關系的平等的市場主體來對待,這一重大舉措是引導物業服務行業通過市場化機制、特別是圍繞規范的合同關系來解決行業多樣化問題的重大信號。”中國人民大學公共管理學院教授陳幽泓指出:“《民法典》通過《物業服務合同》專章的設立,一方面將為物業服務交易的形成和履行、評價和監管提供依據與規范,另一方面,為物業服務企業提供了自身權益保障的制度因素。”

    上述國家對物業行業幾十年來發布的法律法規與政策,是促使物業管理服務領域活動中的業主與物業服務企業等各主體依據其權利和義務責任等進行活動的方向指引和行為的規范,是在全社會整體呈現“業主權利意識不斷加強”、“物業行業市場化程度不斷加深”兩大趨勢過程中,通過進一步促進社會化、市場化發展的制度,解決物業糾紛,推進秩序和諧,提升人民生活福祉和加強市場經濟繁榮。

    開源節流

    作為典型的勞動力密集型服務業,2019年百強物業企業營業成本中,59%來自人員費用,是物業企業最大成本。相反,城市最低工資標準和社保福利水平剛性上調,單位勞動力成本逐年上升,人力成本上行已然是懸掛在物管行業盈利之上的“達摩克利斯之劍”。

    一方面,《勞動合同法》對于用人單位經濟補償和試用期的規定導致物業管理企業經營成本增加;另一方面,《民法典》出臺后,在業主自身權利意識強化和國家立法對物業管理服務合同關系兩方權益保障的雙重影響下,業主對于物業服務品質和規范性必然有著更高的要求,不可避免的,這種“高標準”需求一部分會轉化為物業服務企業對懂技術、善管理,具有創新開拓精神的復合型人才的需求,這無疑也會增加物業服務企業人力成本。

    一直以來,物業管理行業平均凈利潤率在10%左右,屬于微利行業。成本控制是物業企業運營的重要指標,“開源”、“節流”幾乎是物業企業想要生存下去的必然選擇。

    “技術賦能”和“服務外包”是實現“節流”這一目標的重要手段。而在開源方面,隨著“技術+物業”的不斷升級,物業百強企業從業主需求出發,拓寬服務范圍,豐富盈利來源,開展多元化增值服務,高價值多種經營業務收入及其占比快速提升,對物業企業整體盈利能力形成極大支撐。2018年物業服務百強企業多種經營收入均值達到1.73億元,同比增長28.02%;占總收入均值比重的19.51%,較2017年提升1.31個百分點。值得關注的是,不僅收入占比快速增長,2018年物業服務百強企業多種經營業務凈利潤率是基礎物業服務凈利潤率的3.28倍。

    管理大師彼得德魯克在《動蕩時代的管理》一書中提出,“在一個動蕩的環境中隱藏著更多的動蕩因素,管理層的首要任務是確保組織的生存能力,確保組織有能力適應突然的改變”。

    顯然,物業企業面臨社會經濟發展和政策的不斷變化,逆境中謀發展,像石縫中的嫩芽般頑強地生存了下來。但政策上“物業行業市場化程度不斷加深”這一趨勢是否能讓物業行業更加枝繁葉茂?

    強者恒強

    從1996年《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的以政府定價為主,到2003年《物業服務收費管理辦法》的政府指導價和市場調節價并重,再到2014年《通知》的以市場調節價為主,到《物權法》、再到《民法典》全面認可在市場競爭機制下以合同關系來調節物業服務的價格。

    客觀地說,放開價格管控對于大多數近年來飽受保守價格政策之苦的以住宅物業服務為主要業務的企業來說是個利好,在許多地方的“指導價”因為多年甚至十幾年不變而淪為“僵尸價”的情況下,放開就意味著給了條生路,因為定價權不再受到政策的干預。那是不是意味著物業企業漲價變得容易?但事實并非如此。

    陳幽泓強調:“物業管理服務活動中,業主把建筑物區分所有權的管理權中的部分,主要是建筑物與設施設備,還有園區秩序等事務,以合同委托的形式讓渡給物業服務企業。”

    簡而言之,物業服務企業是物業管理活動中的“乙方”。作為市場經濟的主體,物業服務企業要堅守物業管理的核心價值,擺正自身位置,以平等的市場主體“乙方”身份,與甲方(業主)在物權基礎上按照物業服務合同的約定承擔有限責任,將物業行業引上“市場調節機制”這輛列車。

    “物業管理服務活動中的甲乙雙方關系,是一種高度互動性的‘二人’(甲乙)關系。以通俗的情侶關系舉例,不論單方面多么優秀,除非雙方相互認可和互動,否則難以形成和諧的情侶關系。物業管理服務領域中的甲乙雙方關系,更是如此。”陳幽泓在接受萬物君采訪時說道,“在一個小區中,業主對物業服務人及其活動真正的認知、認可;物業服務企業對業主‘甲方’主體深度的認知、認同,對小區和諧至關重要,也是小區良性價格機制形成的前提條件。從宏觀層面,甲乙雙方關系的理順,對市場機制的建立至關重要。”

    但目前人們對于物業管理的認識存在兩個極端,一種是否認物業行業專業價值的"貶低觀",認為物業不過是"養花、種草、掃地、看大門",這種認識直接導致社會對物業管理行業的輕視和不尊重,使得物業服務企業即使提供再好的服務,都無法改變自身的社會地位。二十多年來,社會與經濟生活已然發生巨大變化,但物業服務價格的調整卻嚴重滯后。另外一種是認為物業應該無所不管的"全包觀",持"全包觀"的業主認為,小區中發生的所有問題和過錯,全是物業服務企業的責任,全由物業服務企業承擔。一旦業主的個人要求沒有得到滿足,很可能采取投訴甚至拒交物業費的方式來表達對物業服務企業的不滿。

    此外,由于業主更換物業服務企業的“門檻”越來越低,對于物業企業尤其是中小物業企業來說將面臨巨大的競爭壓力;而另一方面,業主對服務品質需求仍在不斷提升。但這對于物業服務行業來說,卻有“負負得正”的效果。激烈的市場競爭將改變物業服務企業“小而散”的競爭格局,行業集中度將大幅提升、頭部企業市占率提升,強者恒強局面將加速形成。

    據中指研究院統計,2019年百強物管房企管理面積的市場份額為43.61%,TOP10的市場份額僅為9.22%,遠低于2019年百強房企權益銷售金額52.97%的市場集中度和TOP10的21.43%市場集中度,百強物管市場份額仍有較大提升空間,于是高品質的收購也成為大型物業企業直接有效的擴充規模、拓展市場的方式。

    陳幽泓強調:“除通過并購來應對市場競爭外,在《民法典》中《物業服務合同》專章法律規范的視野下,物業服務企業作為物業服務活動中的‘乙方’,其提供的物業服務的商品屬性的多樣化、細分化將凸顯,不斷提升商品品質、挖掘服務特性,是物業服務企業長久立足市場競爭機制中的核心。”

    “越來越多的物業服務企業將業主滿意度測評作為重要的管理工具甚至是企業管理戰略的重要組成部分,有的甚至是刻意迎合業主,一定程度上也模糊了物業服務邊界。但事實上雙方是基于《物業服務合同》的合同關系,合同的履約度是必備的硬性指標,而滿意度是錦上添花的軟性指標。在合同履約度達標的基礎上,驚喜服務才顯得彌足珍貴。”北京市京師律師事務所何永萍認為。

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